你知道住宅专项维修资金吗？你是否了解，这笔钱有没有被使用过？

很多时候，这笔钱就安静地躺在账户里，有的人甚至不知道自己拥有它。

住宅专项维修资金，是在购买新建商品房时，必须缴纳的一笔钱，由业主交存，归业主所有。

2025年年关，北京通州新通国际花园小区的业主突然得知，社区将动用600多万元维修资金做消防整改。而且，无需业主同意，这笔钱就已经被提上使用日程。该小区建成于2009年，共15栋，普遍是20层以上的高层住宅，有两千多户业主。

一般情况下，这笔钱应设业委会进行管理，但现实中，由于业委会、业主大会很难形成，多数情况下由政府代管。北京市现行的交存标准，高层住宅为200元/平方米。新通国际花园小区就没有业委会，这笔钱由通州区住建委代管。

为什么这笔钱可以绕过业主使用？答案是走了应急程序。

对于资金不在业主大会管理的小区，使用需向建设主管部门申请。根据《北京市住宅专项维修资金使用审核标准》，危及房屋使用安全或严重影响使用功能的，不需相关业主讨论通过，可以使用维修资金进行维修。

文件列出了六种紧急情况，包括：消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。

在与业主沟通和接受采访时，小区所属的玉桥街道工作人员反复强调，“启动应急程序，符合规定”。

街道一位王姓工作人员对南方周末记者解释，走应急程序的依据是消防部门于2024年2月和5月下发的两张消防整改通知书，以及物业公司提交的历年来对消防设施的维护记录，证明物业尽到了维修责任，没办法全部修好。物业就把专项维修资金的使用建议报给了居委会、物管会。

在一次与业主的见面会中，住建委的工作人员感到疑惑，“业主们应该能理解消防维修的必要性、紧迫性，没想到大家一直揪着‘为什么用应急’”。

“以安全之名”的应急程序对业主们来说，意味着知情权被剥夺，他们无法接受：用我的钱还不经过我的同意？以及所谓“符合规定”背后，可能存在着的失修、失察问题，谁来监督？

两年前的整改单

在一部分业主的讲述里，2025年11月13日，大约是这件事的起点。

当天下午，居委会在业主群里发出通知：将请物业及消防维保单位就小区消防情况以及消防设施计划更换情况召开居民见面会，开会时间是周六（15日）上午九点半。

这份通知很快被停电、接种疫苗等消息覆盖。没有太多人在意。

业主杜彦参加了这个会，据他回忆，现场大约二十人。会上，他才得知，小区将要动用维修资金600多万元进行消防改造。他把这个消息转发到了业主群里。

业主们反应激烈。有人说，“特地问了居委会的人，说这只是个问答会，就没参加，没想到是动用维修资金的会。”还有人疑惑，“动用业主的钱，还大几百万元，不经过业主同意？”

不久，一份会议纪要张贴在小区里，落款是新通国际社区居委会。

纪要显示，11月18日16点，在物管会、物业及居委会的参与下，召开了消防系统维修项目使用住宅专项维修资金议事会，决议通过使用应急程序。明确由北京天诚古运物业管理有限公司，即该小区物业，委托招标代理机构进行招投标，授权物业公司申请列支维修资金，编制资金使用方案。

纪要中，对于使用资金的描述是：预算超过100万元。

这样模糊的表达，让杜彦感到困惑，“我在见面会上听到物业经理两次说是600多万元，为什么发正式公告的时候，变成了超100万元？”

杜彦说，在后来街道组织的座谈会上，工作人员解释，“超100万元”只是一个制式要求，社区的维修项目在100万元以上，就需要街道进行监督，100万元以下则不用。

另一位受访业主还注意到，启动应急的重要依据，来自近两年前，通州区消防救援支队发给小区物业和维保单位的两份整改通知书。

一份下发于2024年2月，认定小区喷淋系统止回阀故障，火灾自动报警系统故障813处，点位故障占系统总数的28.1%，有一栋楼存在21处常闭式防火门故障，属一般违法裁量情节。中控室值班人员均未取得职业资格证书，属于严重违法裁量情节。要求在2024年8月前改正。物业公司为此交了2.5万元罚款。

另一份下发于2024年5月，认定小区喷淋主管道室外区域存在漏点，消火栓室外管线存在漏点，防排烟系统故障，消防控制主机故障。但不影响系统功能，属于较轻违法裁量情节。要求在2025年3月14日前改正。维保公司为此交了1万元罚款。

这句“不影响系统功能”让业主疑惑，小区的消防隐患是否真的到了要“进ICU”的地步。

“两张整改单是快两年前的，如果真的十万火急，是不是应该在收到单子时就行动？而不是一两年里，一点消息都没有，突然就紧急了？”业主王小欢说。

新通国际花园小区。南方周末记者 梁婷 摄

应急与否，如何认定？

之后，业主们开始致电北京12345，表达诉求。

2025年12月18日，居委会组织了包括区住建委、街道、物业、消防等部门参加的业主见面会。从下午两点半开始，持续到夜里十点多。

这八小时的见面会记录，核心争论背后，是维修资金长久以来存在的使用困境。

“有了整改通知书是不是就等于必须要走应急？”通州区住建委负责维修资金审批的工作人员解释，“不是必须要走，它是可以走应急的前提。”

业主们质疑，既然不是必须走，为什么不选择一般程序？

使用维修资金的一般程序，可以总结为业主“双三分之二”参与和“双过半”同意。

根据民法典，维修资金的使用应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

广东华商律师事务所律师周争锋对南方周末记者解释，“双三分之二”的表决程序面临业主参与度低、周期长等问题。应急程序的设定，绕过业主的共同决定，旨在快速保障公共安全。

见面会上，玉桥街道一位工作人员也提到了这一点。“走一般程序，我们能保证两千多户业主都签下来吗？如果签不下来，没法启动维修，有风险怎么办？谁能担这个责任？”她强调，采用应急，就是因为小区目前的消防问题已经“迫在眉睫”。

玉桥街道消防工作站站长告诉南方周末记者，“小区隐患条数确实非常多，也不是说就恐怖到一点都不好使。但它可能时灵时不灵，或者部分区域不好使。谁也说不准什么时候这些漏点会扩大。综合判定，隐患比较大”。

但是否严重到要通过启动应急程序来用维修资金，不是消防部门决定的。

他从物业处了解到的信息是，“两次整改通知下发后，物业说自己已经花了十几万元在修，但评估要花好几百万元，没有能力，干不下去了”。

2026年1月5日，南方周末记者向小区物业公司了解情况时，工作人员说，“动用维修资金是政府主导，物业公司配合，物业没有权利动用业主的维修资金。具体情况可以联系居委会和街道”。

居委会工作人员则表示不方便接受采访，“不管这个事儿是大的，是小的，都由街道宣传部门统一对接相关媒体”。

南方周末记者致电玉桥街道，一位王姓工作人员回电解释，2024年下发两份整改通知书时，就已经符合走应急的条件。当时，物业一直在修，修的过程中发现，坏的地方实在太多，又是共用部位，就把使用维修资金的建议，报给了居委会和物管会。

物管会，即物业管理委员会。当小区没有业委会时，代行相关职责。它由街道组建，任期不超过三年。该小区的物管会主任由居委会社区书记兼任。

这位街道工作人员表示，居委会、物管会让物业提交了历年来的维修维护记录，能够证明他们尽到了责任。物业还聘请第三方专业机构，做了小区的消防安全评估报告，列出了详细的隐患清单。

南方周末记者拿到了这份报告，显示物业委托的第三方评估机构在2025年12月23日至26日对小区进行了评估。综合评价结果为“差”。

对于报告中提到的问题，业主们疑问很多。一位业主表示，有的设备设施写建议更换，就是可以不换，设备间门未用防火门这类问题，更是物业和开发商的责任。想要搞清楚，得有物业的维修费用清单，不应混为一谈。

“消防存在问题，咱是不是必须得修。应急和一般就差一个业主表决程序，如果表决期间发生意外（怎么办？），走公投，时间会拉长，这在小区就像一颗（不）定时炸弹。”上述街道工作人员说。

她补充道，为保障业主的知情权，居委会、物管会通过楼门张贴、业主微信群全流程公示了相关材料，还定向通知未在微信群的业主以及随机抽查了在微信群内业主的知情情况。

2025年底，高层建筑的消防问题成为了公众关注的焦点。11月29日，国务院安委会部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动。

北京消防通知，2025年12月25日至2026年1月31日，全市将开展三波次火灾隐患排查行动。对隐患问题特别突出、违法行为特别严重、拒不履行主体责任、重大隐患逾期不改的突出违法违规行为，予以严厉打击并依法实施督改。

谁来监督物业？

杜彦说，即便有危险，也必须搞清楚到底是怎么造成的，再确定谁来花钱、花多少钱。他更关心定性、定量、定责的问题。“是真坏了还是夸大？是部分坏了还是整体报废？是自然老化还是因为物业长期失修、失察、失维？”

另一位业主也表示，物业应该公示到底有多少钱投入到了小区维护中。“如果没有，谁来监督他们？”

律师周争锋说，很多物业服务合同未明确日常维护与大型维修的边界，导致物业公司可能将本应由其承担的维护成本转嫁至维修资金。

实践中存在着“紧急情况”认定弹性的问题，可能导致规避一般程序。

为避免滥用“紧急情况”，相关物业管理条例要求，物业需建立健全共有部分的维修档案，保障业主的知情权与监督权。

对于物业的消防维护，在2025年12月18日的见面会开始前，居委会组织了一次踏勘。杜彦看到了2023年至2025年底的22张派工单，一张单子可能只有一到两个活儿，且大多是小区底商的维修记录。

有业主还发现，在2025年的消防定期检查表上，很多原来打钩显示正常的地方，被改成了叉。修改痕迹明显。

有业主发现，在2025年的消防定期检查表上，修改痕迹明显。受访者供图

见面会上，业主们得知，小区已经一年多没有上传过维保记录。物业公司的张经理提到，他2023年就任后，小区设备就已经有很多故障，他们想找维保公司，但没有人愿意接。关于消防档案记录能追溯到多久之前，他无法给出确切时间。

“物业一年多没有上传过维保记录，各位的职责在哪里？哪个单位去找过它？”见面会上，没有人对业主的提问作出明确回应。

业主们对物业公司的不信任由来已久。

杜彦说，2020年，他和几位业主曾以政府信息公开的名义，从北京市住房基金管理中心获得了物业在2016年、2017年，因做防水和电梯修缮，两次申请使用450多万元维修资金的相关文件。其中一个必要材料，是相关业主签字确认的明细表。

杜彦发现，自己家的地址旁，签的是别人的名字；别人的地址旁，签的是他的名字。但他从未签过这张表。

2024年11月，他和20位业主找到居委会反映签名伪造问题。一位业主说，2017年3月，他已经和原房主完成了过户手续，但当年5月的一张明细表上，签的还是原房主的名字。

业主王小欢说，明细表上有关他们家的部分，一张没有签名，另一张虽然有她家人的名字，但不是本人字迹。

对于伪造签字，几位受访业主称已到公安部门报案。杜彦说，实际报案人数是70人。

见面会上，住建委的一位工作人员解释，维修资金的审核，叫做承诺审核制，代为支取的物业企业要在支取申请表上承诺，对真实性负责。若存在造假行为，要承担法律责任。

而住建委是做形式上的要件审核。提交的资料符合法定要件，公章、日期、签字齐全，就会审批通过。“至于是伪造的，还是真实的，无法核实。审核也发现不了，因为大家签字什么样，我们不认识，也不可能去做鉴定。”

这位工作人员提到，监督就放在了物管会或居委会身上，要事前监督物业是否真实入户签字。

“监督了吗？”业主们把问题抛给居委会。

“按照当时的审核要件，没有要求居委会必须把这道关。”居委会工作人员在会上回应。

前述街道工作人员对南方周末记者解释，“2016年和2017年的问题，跟这次使用维修资金是两回事。当时没有现在这样清晰的流程，也没让街道跟社区参与太多。关于之前的事情，我们也是想了解清楚的。”

“无主财产”？

北京金诉律师事务所主任王玉臣代理过关于维修资金的纠纷，他对南方周末记者分析，对维修资金的使用产生矛盾并不少见。

一个重要原因是责任界定不清。就消防而言，一般业主对消防知识了解有限，且忙于个人事务，对物业是否进行了日常维护并不了解，一旦消防设施设备出现问题，是属于物业的维修范围，还是动用维修资金的范围，缺少客观的判断标准。

国家注册物业管理师李广友2023年在《现代物业》杂志上发表过对维修资金的观察。如何界定物业费负担的“日常维修”和需要维修资金负担的“维修”是争执和混淆的焦点。

他提到，《住宅专项维修资金管理办法》界定维修资金适用“维修和更新、改造”。业主按照《物业服务合同》承担物业费，用途也涉及“住宅共用部位、共用设施设备”的“日常的维修、维护和保养”。

如果没有约定日常维修的频次和标准，不能通过有效监督保证日常维护的进行，很容易把小问题积累成大问题，把本应当由物业解决的问题堆积成需要维修资金来解决。

此外，民法典规定，维修资金的筹集、使用，应当定期公布。

《住宅专项维修资金管理办法》也规定，负责管理资金的部门应当每年至少核对一次账目，并公布维修资金交存、使用、增值收益和结存情况。业主如有异议，可以要求复核。

关于应急使用，北京规定，要在物业管理区域内的显著位置将有关情况告知业主。

但实际操作中，业主对自己的这笔钱不知情，是全国普遍现象。

湖北省审计厅一位工作人员在关于维修资金的文章中指出，部分物业公司或管理部门并未定期公布相关信息。或公布时，仅列出项目和支出金额，缺乏项目具体内容、施工单位选择过程、费用明细等关键信息。也存在公布信息不真实的情况。

作者提到，2024年全国维修资金归集缺口达2300亿元，违规使用率超12%。

《江苏经济报》2026年1月11日报道，南京一小区的业主是在看到扣款信息后才知道，2023年至今，业委会先后5次以外墙和屋面渗漏为由，通过应急申报维修资金177万元。

2025年3月，该小区一位业主要求业委会公开维修资金使用情况，业委会没有公开。他起诉后，经法院调解，业委会同意在9月30日前公开。但直到10月底，他还是没有看到。

在上海，2025年6月30日，一小区居民看到消防箱内的设施都被撤掉，才得知小区通过应急程序使用了480万元维修资金，平摊至每户要三千余元。

同年10月，长沙一小区业主发现，原招标公告及投标文件中项目预算五百多万元，后变更为4个多亿。“业委会是否在有效期内”标注为否，但在“业委会意见”一栏又有人签名，名字却被打了码。

物业工作人员解释，预算问题是按电脑的时候搞错了。业主签错位置，是因为年龄比较大，眼睛看不清。

李广友分析，现实中大量矛盾的症结，在于业主组织的缺失。

“没有业主组织，或业主组织不能发挥主体作用，维修资金就会是‘无主财产’，会在各种‘紧急情况’下被消耗殆尽。”

中国有业委会的小区有多少？据光明网2024年的报道，大约在30%左右。

南方周末记者检索了一些省市的业委会情况。在北京，根据住房和城乡建设发展白皮书，截至2021年，有业委会2144个。58安居客房产研究院2022年的数据显示，北京存量房小区约近2万个。也就是说，北京有业委会的小区仅有约10%。

2021年辽宁省住房与城乡建设厅官网显示，全省有住宅小区22060个，业主大会成立3887个，占比17%。

在新通国际花园小区，1月10日，业主收到了消防设施维修项目监理服务项目的比选文件，应急程序仍在进行中。

1月8日、13日，杜彦两次向居委会主任索要物业对小区消防维修所花费用的书面文件说明，没有得到答复。

（应受访者要求，文中王小欢为化名。）

南方周末