3月30日，昆明盘龙区云润天阳小区2号地块迎来新变化——碧桂园生活服务集团股份有限公司昆明分公司（下称“碧桂园物业”）开始进场履职，保安值守、保洁清扫、办公入驻等基础服务同步启动。这标志着该小区自原物业撤场后，持续月余的全面失管困境终于迎来转机。据悉，4月1日起，小区将正式进入为期6个月的应急物业服务阶段。

业主：原物业多项服务缺位引不满

这场关乎780户业主日常生活的物业拉锯战，背后是业主积怨、企业亏损、社区协调的多方博弈，也折射出当前中小物业企业物业费收缴难的行业痛点。作为云润天阳2号地块的业主，尤其是首批入住超过十年的业主，不少人经历过小区烂尾、未按时交房的困境，如今又深陷物业纠纷。经业主代表何森、井泽远等人梳理，原物业昆明方若物业管理有限公司（下称“方若物业”）在服务期间的诸多问题，成为业主长期不满的核心原因。

服务态度恶劣是业主反映最突出的问题之一。有业主表示，小区保安态度不好，对待业主如同“管理者”，而非服务者，双方矛盾时常爆发。基础服务的缺失则让居住体验大打折扣：小区卫生清洁不到位，地下车库布满狗屎、灰尘，部分管道还存在排泄物渗漏问题；休闲设施匮乏，没有足够的凳子、完善的亭子，给业主日常生活带来不便。

设施维护失职更是埋下安全隐患。小区配备的10部电梯中，有3部长期故障，部分电梯停运长达三四个月，仅靠业主凑钱、反复投诉后才修好1部，且存在坠层风险。记者在3栋电梯间看到3部电梯中仅1部正常使用，旁边一份昆明达克电梯有限公司出具的《设备服务终止告知函》显示，该公司与方若物业的电梯维保合同于2026年1月31日提前终止，自2月1日起停止电梯维护保养，进一步加剧了电梯安全隐患。业主还反映，电梯保养未按规范执行，故障频发，曾出现人员被困情况。

此外，业主还反映，小区内电单车随意进出、无规范管理，小区楼层密度高（部分楼层10—12户），地上违规停车现象普遍；在业主关切的天然气安装、烂尾楼后续整改等问题上，原物业不仅未提供协助，反而加以阻止，直至业主维权后，才由政府出资修整道路；公共区域电费需业主凑钱缴纳，电梯维修还需业主额外支付300元，让大家难以接受。

原物业：物业费收缴率逐年下滑，撤场实属无奈

面对业主的诸多不满，小区原物业方若物业给出了截然不同的说法。物业办公室内一工作人员表示，该公司自2020年6月1日入驻云润天阳小区。此次撤场涉及的2号地块3、4、5栋（即2号地块相关楼栋）共778户，已管理近6年。其表示，撤场的核心原因是物业费收缴率持续走低，企业长期亏损，已无力维持正常运营。

方若物业发布的催缴通知及公示显示，小区物业费收缴率逐年下滑：2021年收费率为66.4%，2023年降至50%，2024年为42.3%，到2025年已降至仅20.3%，仅有158户业主缴纳物业费。方若物业称，2025年以来，公司已垫付小区公共服务费用达445万元，用于支付员工工资、社保、水电费、电梯维保等开支，长期垫付导致企业资金链断裂。

针对业主反映的核心争议问题，方若物业逐一回应：关于停车管理混乱，其表示3号地块车库已启用并持续保洁，2号地块车库未交付使用，业主自行停车至该区域，相关卫生问题与物业无关；关于电梯维修，其称1月31日前电梯正常维保，低于1000元的维修费用由物业承担，曾提议业主按面积分摊1.25万元维修费用（每平方米0.4元，多数业主仅需分摊几十元），但仅有少数业主签字同意而无法推进，3月1日贴出退场通知后，不再负责电梯维修；关于业主拒缴物业费的理由，其表示已多次向政府部门反馈小区复建等开发商遗留问题，但此类问题超出物业可控范围，业主不应以拒缴物业费为由影响小区基础服务。

记者在物业办公室外墙看到一份方若物业于2025年12月29日发布的通知，计划2026年1月31日终止服务并离场，后在社区及多部门协调下，免费代管至2月28日，正式撤场后，方若物业表示将通过诉讼等方式追讨业主拖欠的物业费，相关法律后果由欠费业主自行承担。

社区介入：多方协调破局，引进应急物业解燃眉之急

据业主讲述，方若物业撤场后，云润天阳2号地块陷入失管状态：安保力量缺位，门禁系统失控，外来人员随意进出，增加盗窃等安全隐患；生活垃圾堆积，保洁、绿化管理缺失，环境脏乱差；多部电梯停运，无人维保，高层住户出行困难；消防设施、监控系统无人维护，二次供水系统面临中断风险，各类安全隐患突出，严重影响业主正常居住生活。

为解决小区失管困境，昆明市盘龙区金辰街道青龙山社区居民委员会主动牵头，通过入户走访、线上线下收集居民诉求，组织区住建部门、区市场监督管理局、街道办事处、供电单位等多部门及业主代表召开多轮协商议事会议，最终决定引进碧桂园物业作为应急物业服务企业。

社区在2026年1月8日发布的《致云润天阳小区全体业主的告知书》中，预警物业撤场后的诸多风险，呼吁业主主动清缴欠费、完善业主自治组织、积极参与物业公司选聘，避免陷入“服务停摆—环境恶化—房产贬值”的恶性循环。同时明确，社区将全程指导、协助、监督业主自治进程，但无法代业主行使权利、承担相应义务。

根据社区2026年3月25日发布的公告，碧桂园物业的应急服务期限为2026年4月1日至9月30日，共计6个月，于3月27日派员进场排查摸底，3月30日正式入驻。应急服务以保障小区基本运行为核心，重点开展环境卫生清理、公共秩序维护、电梯等共用设施设备巡查维保、消防安全巡查、监控系统检修及公共区域日常管理等基础服务，收费标准按小区现行已备案标准执行，暂未启动收费。

进展：新物业进场履职，业主合力推进遗留问题解决

记者3月30日在现场看到，碧桂园物业的工作人员已正式进驻小区，多名保安身着统一制服在出入口有序值守，对进出人员、车辆进行登记管控，填补了安保缺位的空白；保洁人员对小区公共路面、楼道等区域进行全面清理，着力改善此前垃圾堆积的现状；物业工作人员已进驻小区楼栋一层办公室，开展前期交接、问题排查等筹备工作，为4月1日全面启动应急服务做好准备。

碧桂园物业现场工作人员表示，目前已完成小区前期问题排查，后续将严格按照企业服务标准推进工作，配备专属管家受理业主诉求、巡查园区品质，全力改善小区居住环境。

与此同时，业主代表也向全体业主发出倡议，明确本次应急物业服务为一次性进驻，期限仅6个月，后续小区物业管理需全体业主共同推进。当前首要任务是解决三大核心问题：一是筹集2026年2月至3月公共区域水电、电梯维修等相关费用，确保小区用水用电正常、电梯完成移交并开展常态化维保，费用明细及分摊标准将及时公示；二是招募热心业主志愿者，每层推选1名楼层负责人，协助开展费用收缴工作，计划两天内完成收缴，加快推进紧急事宜；三是推进业主委员会筹备工作，呼吁业主积极参与，待业委会成立后，承接物业公司选聘、监督等工作，推动小区规范化管理。

背景延伸：物业费收缴率下滑成行业痛点

据悉，云润天阳小区是“老干妈”创始人陶华碧长子投资的首个房地产项目，原计划打造高端小区，但因开发商历史遗留问题，部分业主将不满转嫁至物业，进而长期拒缴物业费，引发了这场持续六年的物业拉锯战。

这场纠纷并非个例，而是当前物业行业的一个缩影。克而瑞物管监测数据显示，近几年来，全国百强物业企业的平均物业费收缴率持续下滑，从2021年的89%下降到2025年的71%；而中小物业企业的收缴率普遍低于65%，部分甚至跌破50%。物业费收缴率过低，导致企业无力承担人员工资、设施维保等运营成本，最终选择撤场，进而导致小区失管，形成恶性循环，最终损害的还是业主自身的利益。

此次碧桂园物业进场，为云润天阳2号地块带来了新的管理希望。不少业主表示，期待新物业能切实履行服务职责，解决原物业遗留问题，同时也会积极配合物业工作，主动履行业主义务。而如何破解物业费收缴难的行业痛点，如何平衡业主诉求与物业运营成本，如何推动小区长效规范化管理，仍是云润天阳小区及众多同类小区需要共同面对和解决的问题。

开屏新闻记者 张勇 摄影报道

一审 孙琴霞

责任编辑 猫恩泊

责任校对 杨飏

主编 严云

终审 编委 李荣