◎ 来源 | 地产密探（real-estate-spy）

前两年频现的“地王”狂歌，让如今突然冒出一个低溢价，竟然被业内感慨说，“太难得了”。

这不能不说，“8·28”现房销售新政的威力太强悍了。近期以来，成都土拍几乎全部都是地方国企托底，沉闷气息弥漫。

即使10月底的天府新区拿秦皇寺一地块，拿地方的越秀溢价率也只有0.77%。

11月6日，成都又推出了5宗地，结果近远郊的4宗地继续被当地国企兜底，只有主城的“成华区猛追湾二环路东一段29号”近42亩住宅地块，难得来一次“哄抢”，但一点也不精彩。

最终，中海嘉卓（成都）房地产开发有限公司耗资11.72亿元竞得，成交楼面价1.57万元/㎡，溢价率3.97%。

该项目规划建面约7.46万㎡，容积率2.68，这个容积率不算低，契合了成都“8.25”新政要求满足刚需、改善置业需求。

按照成都10月26日出台的房地产实施细则，销售方式由开发商自定，期房须单体建筑封顶才能预售，现房销售只能收取不超5%的定金，违约不按期交房可退定金，资金全部要放在项目主办银行的监管账户内，全流程监管。

如此以来，这对房企的资金链要求大大提高，没实力的直接被出局了，拿地不激烈、低溢价甚至流拍都会是新常态。

今年前十个月，百强房企累积销售额同比下滑约16%，降幅较1-9月份进一步扩大，但市场资源进一步向头部集中，TOP10房企销售额占百强房企总量的比重继维持高位，其中6家单月环比上涨。

对一线优质房企来说，尤其是一线地产央国企来说，在“8.28”新政后，聚焦一二线重点城市并择机补仓反而更有优势，较上半年而言，当前土拍不再需要激烈争夺，甚至很轻松就能获取，背后是强综合信用及其低成本融资优势。

以中海地产为例，据今年中报披露，其账上货币资金余额1211亿元，净负债率只有27.2%，融资成本只有2.76%，现金短债比1.87倍，足以支撑起在拿地窗口期抄底补仓，并不担心开发“现房”问题。

从中指研究院监测数据看，今年前10个月，全口径销售额千亿房企一共6家，分别是保利发展（1990亿元）、中海（1988亿元）、华润（1803亿元）、绿城（1603亿元）、招商（1589亿元）和建发（1034亿元）。

再看权益销售额，中海以1829亿元卫冕前10个月销售冠军，保利则显著低很多，具体是1568亿元，华润只有1251.5亿元。论权益销售额比率，中海最强，销售含金量最高。

从成都市场来看，中海在成都今年前10个月销售额56.1亿元（去年同期：42.7亿元），排名第8位（去年同期：第15位），综合近些年看，在区域高层大换血之下，有强势回归势头，销售面积23.4万方，均价2.4万元/㎡。依此来看，中海在成都今年是逆势上扬。

去年6月，中海成都总经理换人，从中海福建“空降”而来的徐骁接任，其毕业于哈工大，曾是2007届“海之子”，目前其还担任着超塔公司（应是489米超高地标项目）总经理一职。

去年11月，中海曾以溢价7.22%、楼面价1.93万元/㎡竞得武侯区桐梓林27.5亩住宅地块，耗资8.85亿元。这应是徐晓就任后的一次成功出击，桐梓林片区也是中海此前重仓之地。

今年5月中旬，中海地产副总裁、首席投拓官齐大鹏曾率领成都公司总经理徐骁等到访四川城更集团洽谈合作，计划共同打造可复制、可持续的“城市更新四川模式”标杆项目。如此说来，中海在成都的野心不容小觑。