挂牌600天老房“轻妆、颜选”，20天成交

南京西康路，一套建成30年的老房子墙面斑驳、墙皮脱落，挂牌一个多月鲜有人问津。业主急着置换，却因卖房周期拉长，每月还得额外承担租房成本。但之后，房子经重新刷墙、更换智能门锁、添置软装及深度保洁，并配合经纪人集中看房、多平台短视频推广，两周内迎来50多组买家，不到20天便顺利成交。

没有大规模装修，仅通过提升“颜值”与市场展示效果的轻量焕新，就让老房子重获市场青睐。这套老房子的出售之路，折射出中国房地产市场正在发生的一种变化：当住房供给从增量扩张转向存量优化，如何让大量已有住房重新焕发价值，正成为城市更新和房地产行业转型共同面对的新课题。

◆存量时代的新挑战◆

过去二十多年，中国城市建设经历了快速扩张，大量住房拔地而起，“有没有”问题很大程度上得到解决。但几十年来建设的大量存量房屋正在慢慢变老变旧，解决居民住房问题的主要矛盾，已从“有没有”变为“好不好”。

国家统计局数据显示，我国建成房屋中，1990年前建成的比例超过16%，2000年前建成的房屋面积累计占比超过36%。这些房屋，不少位于城市成熟区域，周边交通、教育、商业等配套相对完善，但房屋本身可能存在装修老化、设施陈旧、空间利用不合理等问题。

以南京为例，全市2000年前建成的老旧小区有3057个，涉及居民84.9万户。贝壳南京站数据显示，其当前挂牌出售的二手房中，约30%的房屋房龄超过20年。

如何让这些房子不仅“住得下”，还能“住得好”“卖得出”，成为城市存量资源盘活中一个值得关注的切口。

政策层面已明确方向。2026年5月，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造。

◆老房子缺的是被市场重新发现的机会◆

当下的房地产市场是买方市场，购房者选择空间更大。同一小区、相似户型中，房屋维护状况、空间观感直接影响看房意愿。不少房龄较长的住宅，虽地段与配套占优，却因墙面泛黄、家具陈旧、采光被遮挡等问题，在竞争中失去优势。

业主面临两难：不改造，卖相不佳；大规模装修，又担心投入难以通过售房收回。而刷墙、维修灯具、深度保洁等零散需求，单独找装修公司常面临报价高、小工程不愿接的困境。

这也意味着，存量住房盘活不只是拆除重建、基础设施改造等“大活”，还需要更多精细化、低成本的市场化服务。对于结构安全、区位和配套条件尚可的老房子而言，通过适度改善，让其重新获得市场关注，同样是一种资源价值的挖掘。

贝壳南京站推出的“颜选好房”，正是从这一需求出发。

2025年4月启动试点以来，这项服务主要面向有快速出售老旧住宅需求的业主，将房屋轻美化与集中推广结合起来，帮助老房子改善展示效果、扩大市场曝光。

它不追求大拆大建，而是聚焦影响第一印象的细节：墙面刷新、深度保洁、灯具五金维修、智能门锁安装，以及床罩、沙发盖毯等简单软装。业主可根据房屋实际情况选择服务组合，以有限投入改善面貌。

美化前后对比。

房屋焕新只是第一步，如何让更多潜在买家看到它，同样重要。传统卖房主要依赖维护经纪人推广，“颜选好房”则尝试将推广力量从“一个人”扩展到“一群人”：通过短视频拍摄在抖音、视频号、小红书等平台发布内容，组织跨区域经纪人集中看房，共同挖掘房源卖点、寻找潜在客群。

从整理房屋到扩大曝光，改变的不仅是房子外观，也是老房子进入市场的方式。

一套房子的焕新

◆连接起更大的存量市场◆

南京花好月苑的一套2000年建成的老房子，曾挂牌超过600天，始终无人问津。签约颜选好房后，贝壳组织50多位经纪人集中看房、推广，帮助房源重新触达潜在客群，不到一个月便成功售出。

贝壳南京站数据显示，截至目前，颜选好房已服务当地超过3万名业主，售出1万多套房屋。根据其历史运营数据，签约该服务的房屋，购房者咨询量平均增长5.2倍，带看量平均增长8.4倍，90天去化率约45%，是普通卖房模式的3.3倍。

这些案例说明，在存量房竞争日益激烈的市场环境下，改善房屋呈现、优化推广方式，有可能为一些缺乏市场关注的老房子打开新的流通空间。

其价值也不止于一套房屋的买卖。

首先，对于业主而言，老房子顺利出售，有助于降低持有成本，也能为改善性住房需求释放空间。南京2026年出台的住房消费政策鼓励“卖旧买新”，对买新房的置换家庭给予贷款贴息。而置换链条的第一步，正是先把旧房卖出去。旧房流通效率提高，也有助于改善性住房消费需求释放。

其次，对于城市而言，让仍具备使用价值的住房重新进入市场，可以提高存量资源利用效率。城市更新既需要政府推动的老旧小区基础设施和公共空间改造，也需要市场力量参与住宅内部改善、住房交易和居住服务。两者各有侧重，形成互补。

当然，房屋轻美化不能替代建筑安全体检、老旧管网改造、电梯加装等系统性更新，但可以成为城市更新中面向居民住房消费需求的一种补充，让存量住房的价值挖掘更加精细。

更深一层看，这也折射出房地产经纪行业服务模式的变化。

过去，中介服务更多围绕房源信息发布和交易撮合展开。如今，随着信息日益透明，消费者需要的不只是找到一套房子，还包括对房屋价值、居住品质、交易风险和改善成本的专业判断。

从“信息匹配”到“居住决策支持”，行业正在寻找新的价值增长点。贝壳围绕老房子推出的焕新服务，以及集中看房、短视频推广等探索，正是这一变化的一个缩影。

城市更新，更新的不只是楼宇和街巷，也包括城市中每一处仍有潜力的存量空间。当房地产行业从追求规模转向深耕品质，如何让老房子重新被看见、让好房子更好地流通，将成为市场化力量可以持续探索的新方向。